т.8966-108-62-88, т.8903-627-29-88
г.Москва
Часы работы: с 9:30 до 21:30
Частный эксперт по недвижимости
Полезные советы

Здесь вы найдете несколько полезных советов по выбору квартиры в новостройке. Немаловажное значение имеют такие факторы как: тип строения, этажность дома, сроки завершения строительства, репутация застройщика, ну и конечно стоимость квартиры.

Каким образом застройщик может обмануть дольщика. «Серые» схемы, используемые компаниями:

1. Договор инвестирования. Договор инвестирования или соинвенстрирования может считаться легальным лишь для объектов, которые получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 года, для иных объектов данный договор считается неправомерным. В случае приобретения квартиры у инвестора или соинвестора необходимо помнить о том, что финансовые обязательства между ними не подлежат государственной регистрации, а значит, и договор с «дольщиком» не пройдет законную регистрацию в регпалате. Если инвестор окажется непорядочным и, получив средства дольщиков, не направит их на строительство, застройщик может расторгнуть договор инвестирования и реализовать квартиры самостоятельно. Такие риски возникают чаще всего при приобретении жилья не напрямую у застройщика, а через соинвесторов и агентов.

2. Предварительный договор купли-продажи жилья. Согласно данному договору покупатель недвижимости вкладывает свои деньги не в строительство квартиры, а в обещание оформить сделку купли-продажи в будущем, когда квартира будет готова. Минусы данной схемы в том, что данные договоры не проходят регистрацию, застройщик не имеет официальных обязательств по передачи недвижимости дольщику, в договоре отсутствуют сроки сдачи объекта, а значит строительство может затянуться на неопределённый срок, а в случае нарушения сроков основного договора суд отказывает в его принудительном подписании, потому что совершение сделки купли-продажи в несуществующем объекте недопустимо. Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ, если основной договор не заключен в срок, указанный в договоре, обязательства по предварительному договору прекращаются. Более того, недобросовестный застройщик может заключить предварительные договоры на одну и ту же квартиру сразу с несколькими покупателями и соответственно кто-то из них в итоге останется без квартиры. Помимо этого, предварительный договор помогает застройщику избежать выплат в ситуации, когда продаваемая квартира меньшей площади, чем было заявлено, потому как жилье передается и регистрируется только после строительства, а после регистрации все предварительные договора престают иметь юридическую силу. Чтобы избежать данной ситуации все денежные вопросы следует решать до подписания основного договора.

3. Вексельная схема. Это, пожалуй, самая невыгодная схема для дольщиков. Суть в том, что с покупателем заключается два договора: предварительный договор купли-продажи недвижимости и купли-продажи векселя. При этом в договоре купли-продажи чаще всего нет информации о стоимости объекта недвижимости. Вексель приобретается совершенно у другой компании, на которую указывает продавец. Обмен денег на вексели производится в принудительном порядке, отказ от приобретения векселя влечёт отказ в заключении договора о покупке квартиры. При данной сделке покупатель отдает деньги и получает бумагу, согласно которой некая фирма обязуется оплатить за него указанную в векселе сумму. Если по каким-то причинам денег на оплату квартиры не хватило, то покупателю выдают кредит под залог векселя. В этом случае покупатель оказывается без денег, без векселя, без квартиры, зато с обязательствами по оплате кредита.

4. Создание жилищного кооператива. Это одна из самых распространённых схем на сегодняшний день. ЖСК – это объединение людей или организаций с целью строительства или управления жилья. Вся опасность заключаются в том, что жилищно строительные кооперативы не дают гарантий ни по одному из важных пунктов. У ЖСК нет разрешительной документации на строительство - они выступают в качестве инвестора, нет возможности опередить объем прав самого ЖСК по отношению к строящемуся дому, нет фиксированной стоимости недвижимости и вложения могут быть бесконечными, все возможные риски ложатся на членов ЖСК, члены ЖСК обязаны покрывать убытки путем дополнительных взносов. Член ЖСК, решивший выйти из кооператива, не имеет права забрать вложенные им деньги. Подобный вид строительства еще встречается в ситуациях, когда обманутые дольщики вынуждены сами достраивать свое жилье, объединяясь для этого в ЖСК. Помимо описанных выше схем, есть еще ряд нюансов, которые должны насторожить покупателя жилой недвижимости. Например, плохая репутация застройщика, большое количество судов, наличие залогов, частая смена адресов и руководителей, сообщения о банкротстве, смена названий и тп. Именно с этими факторами мы и столкнулись, проводя свое исследование застройщиков самых востребованных жилых комплексов Москвоской, Ленинградской и Нижегородской областей. Но, пожалуй, самой распространённой настораживающей ситуацией можно назвать «подмену юридических лиц». Часто реклама и информационное распространение идет от «имени» крупного и известно застройщика, а на деле в проектной декларации и других документах стоит название другого юридического лица, чаще всего никому неизвестного, созданного специально для строительства конкретного жилого комплекса. Важно понимать, что какой бы известной не была компания девелопер, при возникновении спорных ситуация все претензии будут направляться именно к компании застройщику, с которой покупатель заключил договор долевого участия. Это прописано в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». К тому же обанкротить одну небольшую компанию значительно легче, чем крупный холдинг.

 Начиная с 01 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ произошли некоторые изменения, которые затрагивают как продавцов так и покупателей недвижимости:

1. Чтобы продать квартиру и не попасть под налог нужно будет ждать 5 лет. Данное изменение касается только тех объектов, которые будут приобретены после 01 января 2016 года. То есть, если вы купили квартиру в 2015 году, то необлагаемый срок будет 3 года.

2.Если вы получили квартиру в дар от ближайших родственников или по наследству, а также, если приватизировали ее, то не облагаемый срок остается прежним: остается равным 3 года.

3.Налог с продажи квартиры в 2016-м году . Если вы продаете имущество, приобретенное до 01.01.2016 года и которое находится у вас в собственности более 3 лет, то от уплаты налога вы освобождаетесь. Если вы продаете имущество, которое приобретено после 01.01.2016-ого  года, и указанная в договоре цена больше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной на 01 января того года, когда зарегистрировано отчуждение, то налог рассчитывается следующим образом: Цена, за которую продали минус цена, за которую купили. Снизить налог до нуля можно указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Главная

Оказываю любые профессиональные услуги на рынке недвижимости в Москве и в Московской области:

I.Покупка, продажа, обмен, съезд,альтернатива - от сопровождения сделки до полного комплекса услуг.

II.Аренда, найм жилой недвижимости.Собственникам, желающие сдать квартиру, услуги предостовляются бесплатно.

III.Инвесторы - предлагайте сотрудничество, рассмотрю все варианты.

 

Продажа , покупка квартир и комнат в Москве и Ближнем Подмосковье:

1.Первичная консультация.

2.Рекламирование квартиры: В риэлторской базе, базе физ.лиц, печатных СМИ, интернет изданиях.

3.Сбор документов для сделки .

4.Юридическая проверка недвижимости.

5.Получение от покупателя задатка, за продаваемую квартиру с подписанием договора об задатке. Получение от продавца  задатка, за продаваемую квартиру с подписанием договора об задатке.

6.Подписание договора аренды банковской ячейки, проверка условий доступа, ключи, расписки, закладка, подписание ДКП, подача документов на регистрацию.

7.Регистрация перехода права,

8.Получение документов из регистрирующего органа.

9.Получение денег за проданную квартиру,

10.Передача квартиры новому собственнику по акту передачи.

 

Покупка квартир и комнат в Москве и ближнем Подмосковье с использованием ипотечного кредита:

1.Сбор заемщиком всех необходимых документов для банка.

2.Выдача заемщику одобрения банка на получение ипотечного кредита.

3.Поиск по всем рекламным источникам подходящего объекта недвижимости.

4.Подписание с Продавцом объекта недвижимости договора об авансе-задатке.

5.Юридическая проверка недвижимости.

6.Получение необходимых для банка справок и документов по квартире.

7.Оценка недвижимости независимой оценочной компанией с получением оценочного отчета.

8.Одобрение квартиры страховой компанией.

9.Получение одобрения банка покупаемой недвижимости, согласование с банком будущего ДКП с подписанием предварительного ДКП.

10.Подготовка банком документов для сделки по заемщику.

11.Подписание договора на получение ипотечного кредита, подписание договора со страховой компанией подписание договора аренды банковской ячейки с условиями доступа; ключи, расписки, закладка, подписание основного ДКП, подача документов на регистрацию.

12. Регистрация перехода права.

13. Получение документов из регистрирующего органа с фиксацией обременения квартиры.

14. Подача копий готовых документов в банк, в т.ч. расписки продавца.

15. Передача квартиры и подписание передаточного акта с новым собственником.

 

Альтернативный обмен квартир и комнат в Москве и ближнем Подмосковье :

1. Индивидуальное принятия объективного решения по альтернативе.

2. По договоренности.

 

С моей стороны:

1. К каждому клиенту индивидуальный подход - никаких скрытых комиссий! 

2. Для меня самое главное-честность и порядочность. Со мной всегда можно договориться и прийти к соглашению, вне зависимости от ситуации. 

3. Работаю официально по ИП и плачу налоги.

4. По оплате: Сперва предоплата половина стоимости услуги, а остальное по итогам проделанной мною работы.

5. Дорогие клиенты и коллеги - пишите, звоните, предлагайте свои варианты сотрудничества и так далее.

 

 

Жду от Вас предложений!  С уважением, Венера Валерьевна

 

 

 

 

 ИП Раймова В.В  ОГРНИП: 316213000097366